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    房地产项目开发具体流程是什么

    来源 :深圳尊龙凯时投资发展集团时间 :2020-11-05
    第一部分 ,房地产开发公司的准备工作
    在报行政机关审批之前 ,房地产开发公司应办理好土地出让手续 ,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图 ,并落实足够的开发资金 。
    第二部分 ,行政审批部分
    根据我国当前法律 、法规 、规章 ,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 :1)选址定点 ;2)规划总图审查及确定规划设计条件 ;3)初步设计及施工图审查 ;4)规划报建图审查 ;5)施工报建 ;6)建设工程竣工综合验收备案 。
    一 、选址定点阶段 。此阶段一般办理以下事项 :
    1 、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 。
    2 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 。
    3 、建委办理投资开发项目建设条件意见书 。
    4 、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
    5 、文化局 、地震局 、园林局 、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 。
    6 、规划部门办理项目选址意见书 。
    二 、规划总图审查及确定规划设计条件阶段 ,此阶段办理以下一般事项 :
    1 、人防办进行人防工程建设布局审查 。
    2 、国土资源局办理土地预审 。
    3 、公安消防支队 、公安交警支队 、教育局 、水利局 、城管局 、环保局 、园林局 、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 。
    4 、规划部门对规划总图进行评审 ,核发《建设用地规划许可证》 。
    5、规划部门确定建设工程规划设计条件 。
    三 、初步设计和施工图设计审查 ,此阶段办理以下一般事项 :
    1 、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 。
    2 、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 。
    3 、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 。
    4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查 。
    5 、国土资源局进行用地预审 。
    6 、市政部门 、环保局 、卫生局 、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 。
    7 、建委制发初步设计批复 ,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 。
    8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查 ,根据业主单位意见 ,核发技术性审查委托通知单 。
    9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》 ,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 。
    四 、规划报建图审查阶段 ,此阶段办理以下一般事项 :
    1 、公安消防支队进行消防设计审查 。
    2 、人防办进行人防设施审查 。
    3 、建委 、市政部门 、园林局 、环保局 、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 。
    4 、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 ,在建设单位缴纳有关规费后 ,核发《建设工程规划许可证》(副本) 。
    五 、施工报建阶段 ,此阶段办理以下一般事项 :
    1 、建设单位办理施工报建登记 。
    2 、建设方对工程进行发包 ,确定施工队伍 。招标类工程通过招标确定施工队伍 ,非招标类工程直接发包 。
    3 、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 ,核发《建筑工程施工许可证》 。
    六 、商品房预售许可阶段 ,此阶段办理以下一般事项 :
    由房地产管理部门办理预售登记 ,核发《商品房预售许可证》 。
    开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料 :
    1 、以下证明材料 :
    (1)已交付全部土地使用权出让金 ,取得土地使用权证书 ;
    (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证 ;
    (3)按提供预售的商品房计算 ,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上 ,并已经确定施工进度和竣工交付日期 。
    2 、开发企业的《营业执照》和资质等级证书 ;
    3 、工程施工合同 ;
    4 、商品房预售方案 。预售方案应当说明商品房的位置 、装修标准 、竣工交付日期 、预售总面积 、交付使用后的物业管理等内容 ,并应当附商品房预售总平面图 、分层平面图 。
    七 、建设工程竣工综合验收备案阶段 ,此阶段办理以下一般事项 :
    1 、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查 。
    2 、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收 。
    3 、规划部门 、市政部门 、水利局 、环保局 、文化局 、卫生局 、公安消防支队 、园林局以及其他需要参加验收的部门 ,按照法律 、法规 、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收 。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本) 。
    4 、建委综合各部门验收 、审查意见 ,对符合审核标准和要求的 ,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明 ;不符合标准或要求的 ,作退件处理并要求限期整改 。
    第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
    1 、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记 。
    2 、开发商应提交材料 :
    (1)申请书 ;
    (2)企业营业执照 ;
    (3)用地证明文件或者土地使用权证 ;
    (4)建设用地规划许可证 ;
    (5)建设工程规划许可证 ;
    (6)施工许可证 ;
    (7)房屋竣工验收资料
    (8)房屋测绘成果 ;
    (9)根据有关规定应当提交的其他文件 。
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