房地产项目开发具体流程是什么

第一部分 ，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前 ，房地产开发公司应办理好土地出让手续 ，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图 ，并落实足够的开发资金 。
第二部分 ，行政审批部分
根据我国当前法律 、法规 、规章 ，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 ：1）选址定点 ；2）规划总图审查及确定规划设计条件 ；3）初步设计及施工图审查 ；4）规划报建图审查 ；5）施工报建 ；6）建设工程竣工综合验收备案 。
一 、选址定点阶段 。此阶段一般办理以下事项 ：
1 、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 。
2 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 。
3 、建委办理投资开发项目建设条件意见书 。
4 、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5 、文化局 、地震局 、园林局 、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 。
6 、规划部门办理项目选址意见书 。
二 、规划总图审查及确定规划设计条件阶段 ，此阶段办理以下一般事项 ：
1 、人防办进行人防工程建设布局审查 。
2 、国土资源局办理土地预审 。
3 、公安消防支队 、公安交警支队 、教育局 、水利局 、城管局 、环保局 、园林局 、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 。
4 、规划部门对规划总图进行评审 ，核发《建设用地规划许可证》 。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件 。
三 、初步设计和施工图设计审查 ，此阶段办理以下一般事项 ：
1 、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 。
2 、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 。
3 、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 。
4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查 。
5 、国土资源局进行用地预审 。
6 、市政部门 、环保局 、卫生局 、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 。
7 、建委制发初步设计批复 ，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 。
8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查 ，根据业主单位意见 ，核发技术性审查委托通知单 。
9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》 ，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 。
四 、规划报建图审查阶段 ，此阶段办理以下一般事项 ：
1 、公安消防支队进行消防设计审查 。
2 、人防办进行人防设施审查 。
3 、建委 、市政部门 、园林局 、环保局 、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 。
4 、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 ，在建设单位缴纳有关规费后 ，核发《建设工程规划许可证》（副本） 。
五 、施工报建阶段 ，此阶段办理以下一般事项 ：
1 、建设单位办理施工报建登记 。
2 、建设方对工程进行发包 ，确定施工队伍 。招标类工程通过招标确定施工队伍 ，非招标类工程直接发包 。
3 、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 ，核发《建筑工程施工许可证》 。
六 、商品房预售许可阶段 ，此阶段办理以下一般事项 ：
由房地产管理部门办理预售登记 ，核发《商品房预售许可证》 。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料 ：
1 、以下证明材料 ：
（1）已交付全部土地使用权出让金 ，取得土地使用权证书 ；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证 ；
（3）按提供预售的商品房计算 ，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期 。
2 、开发企业的《营业执照》和资质等级证书 ；
3 、工程施工合同 ；
4 、商品房预售方案 。预售方案应当说明商品房的位置 、装修标准 、竣工交付日期 、预售总面积 、交付使用后的物业管理等内容 ，并应当附商品房预售总平面图 、分层平面图 。
七 、建设工程竣工综合验收备案阶段 ，此阶段办理以下一般事项 ：
1 、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查 。
2 、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收 。
3 、规划部门 、市政部门 、水利局 、环保局 、文化局 、卫生局 、公安消防支队 、园林局以及其他需要参加验收的部门 ，按照法律 、法规 、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收 。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本） 。
4 、建委综合各部门验收 、审查意见 ，对符合审核标准和要求的 ，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明 ；不符合标准或要求的 ，作退件处理并要求限期整改 。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1 、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记 。
2 、开发商应提交材料 ：
（1）申请书 ；
（2）企业营业执照 ；
（3）用地证明文件或者土地使用权证 ；
（4）建设用地规划许可证 ；
（5）建设工程规划许可证 ；
（6）施工许可证 ；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果 ；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件 。